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La registrazione del contratto di affitto

Nel precedente articolo abbiamo visto nel dettaglio i diversi tipi di contratto di locazione. Oggi continuiamo ad esplorare il mondo degli affitti, approfondendo il tema della registrazione del contratto.
registrazione contratto di affitto

La registrazione del contratto è uno degli aspetti più importanti quando si parla di affitti, sia per i suoi risvolti fiscali che civili, dunque cerchiamo di chiarire la procedura da seguire. Se al termine della lettura avessi ancora qualche domanda, ricorda che noi di Agenzia Nobili siamo a tua disposizione per fornirti una consulenza professionale e rispondere a tutti i tuoi dubbi!

Quali sono le conseguenze della mancata registrazione?

In primo luogo chiariamo che la registrazione del contratto è obbligatoria per tutti gli affitti di durata superiore ai 30 giorni. In caso di mancata registrazione, il contratto si considera nullo, e questo ha importanti conseguenze per entrambe le parti coinvolte. Se la mancata registrazione è una scelta esclusiva del proprietario, si tratta, secondo la corte di cassazione, di una nullità di tipo relativo, per cui il proprietario non potrà pregiudicare i diritti dell’inquilino, ad esempio mandandolo via prima del tempo convenuto, e l’inquilino potrebbe richiedere la restituzione dei canoni versati . Se invece la mancata registrazione è frutto di un tacito accordo, di tratta di una nullità assoluta, per cui nessuna delle due parti potrà vantare diritti tutelabili in sede giudiziale.

Oltre alle conseguenze civili, si aggiungono anche le sanzioni fiscali: la mancata registrazione del contratto di locazione è punita con una sanzione che va dal 120% al 240% dell’imposta dovuta con un minimo di 200 euro. Il proprietario, inoltre, rischia un accertamento fiscale fino a cinque anni dopo a quello in cui doveva essere presentata la relativa dichiarazione dei redditi. Insomma, avendo compreso che le conseguenze degli affitti in nero sono tutt’altro che banali vediamo passo passo che cosa è necessario fare per non correre rischi.

Chi deve registrare il contratto, e in che tempi?

Dopo aver stipulato il contratto, dunque, il proprietario dell’immobile ha 30 giorni di tempo dalla stipula per registrare il contratto presso l’Agenzia delle Entrate, e 60 giorni per comunicarlo all’inquilino e, se presente, all’amministratore di condominio. Anche se non è specificato nella normativa, generalmente è consigliabile inviare questa comunicazione mediante raccomandata a/r o via pec.

Come si registra il contratto di affitto?

Il contratto può essere registrato all’Agenzia delle Entrate nelle seguenti modalità:

  • in forma cartacea, recandosi presso un qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate. E’ necessario portare con sè: due copie del contratto originale firmate da entrambe le parti; il modello RLI debitamente compilato; il modello F24 Elide  per il versamento dell’imposta di registro; le marche da bollo; nel caso in cui il contratto venga registrato con Cedolare Secca è sufficiente presentare il modello RLI e le copie del contratto da registrare. L’Agenzia delle Entrate rilascerà una ricevuta e le copie del contratto di locazione registrato.
  • in forma telematica. Questa è la modalità obbligatoria per gli agenti immobiliari e i proprietari di almeno 10 immobili. Per tutti gli altri è invece facoltativa. Dal 01 ottobre 2021, in linea con quanto disposto dal Decreto Semplificazione e Innovazione digitale (DL n. 76/2020), si può accedere all’area riservata dell’Agenzia delle Entrate con le credenziali Spid (Sistema pubblico di identità digitale), Cie (Carta di identità elettronica) o Cns (Carta nazionale dei servizi).
  • incaricando un intermediario abilitato (professionisti, associazioni di categoria, CAF.. etc…)

Qual è il costo di registrazione del contratto di locazione?

Per registrare il contratto di locazione, il proprietario dell’immobile deve versare l’imposta di bollo (16€ per ogni 100 righe del contratto di locazione, o per 4 facciate). Va inoltre corrisposta l’imposta di registro, che invece va suddivisa a metà tra il proprietario e l’inquilino. L’imposta di registro per gli immobili ad uso abitativo è pari al 2% del canone annuo, ed in ogni caso non inferiore a 67€ /anno. Si può pagare, tramite il modello F24 Elide, in un’unica soluzione oppure di anno in anno.

Nel caso in cui, per un immobile ad uso abitativo, si scelga il regime di cedolare secca, che come abbiamo visto qui è un regime di tassazione semplificato, e la cui opzione di scelta va specificata nel modello RLI, alla registrazione del contratto non vanno versate ne’ l’imposta di registro ne’ l’imposta di bollo. Allo stesso modo non si pagano le imposte neanche in fase di risoluzione del contratto.

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