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I Contratti di Affitto: quali sono e quale scegliere?

Vorresti affittare un appartamento di tua proprietà, o stai pensando di acquistarne uno ad uso investimento, oppure stai cercando un’abitazione in affitto, magari temporaneamente per motivi di studio o di lavoro?
contratti di affitto: quale scegliere?

Bene, oggi parliamo proprio di affitti, cercando di fornire alcune informazioni di base  in questo mondo in realtà molto complesso: vedremo quali tipologie di contratto di affitto esistono, quali sono i vincoli e gli obblighi da rispettare. Se poi credi possa esserti utile parlare con un esperto, contattaci per una consulenza!

Prima ancora di scendere nel dettaglio delle tipologie di contratto, ricordiamo brevemente alcune caratteristiche di cui bisogna accertarsi prima di stipulare il contratto:

  • L’appartamento deve avere l’APE (attestato di prestazione energetica), obbligatorio per le locazioni ormai da qualche anno. Gli impianti idraulico ed elettrico devono essere a norma.
  • Eventuali elettrodomestici forniti in dotazione devono essere funzionanti e non arrecare potenziali danni agli inquilini;
  • L’appartamento infine deve essere libero di ipotechepignoramenti o non essere segnalato in nessuna cartella Equitalia.

Fatte salve queste condizioni, vediamo ora quali sono le tipologie di contratto previste dalla legge, che si differenziano soprattutto per la durata, e distinguiamo per ciascuno le relative caratteristiche. 

Contratti di affitto a Canone libero 4+4

Come si intuisce dal nome, per questo tipo di contratti l’importo del canone può essere concordato tra le parti liberamente, senza alcun vincolo. Ciò che è invece stabilito dalla legge è la durata: minimo 4 anni, più un rinnovo automatico di altri 4 alla prima scadenza. Successivamente, se non interviene disdetta, continua a rinnovarsi di 4 anni in 4 anni.

Contratti di affitto a Canone concordato 3+2

Per questa tipologia il canone di affitto è invece calmierato, deve cioè rispettare un range di prezzo stabilito da appositi accordi territoriali di categoria, in considerazione di alcune caratteristiche dell’immobile ( es. superfice calpestabile, presenza di balcone, garage, ascensore..etc..). Ciò che lo accomuna al canone libero è il meccanismo del rinnovo automatico: quindi dopo i primi 3 anni, si rinnova automaticamente per ulteriori 2 anni, e così via, di 2 anni in 2 anni, fino a che non viene riformulato a nuove condizioni o non sussiste disdetta.   

Rinnovo automatico e disdetta anticipata nei contratti 4+4 e 3+2

Vediamo un po’ più nello specifico che cosa si intende per rinnovo automatico e quali vincoli comporta questo meccanismo. Abbiamo appena visto che alla scadenza dei primi 4 anni per i contratti a canone libero, e dei primi 3 anni per quelli a canone concordato, il rinnovo del contratto avviene automaticamente: ciò significa quindi che la durata di questi contratti è stabilita dalla legge e le parti non possono concordare tempi più brevi.

Disdetta anticipata per il proprietario: quando è possibile?

Ci sono però alcune eccezioni che permettono al proprietario di recedere dal contratto alla prima scadenza, evitando quindi il rinnovo automatico, ovvero:

  • necessità di destinare l’immobile a residenza propria, del coniuge o dei figli;
  • se l’edificio è gravemente danneggiato ed è necessario effettuare dei lavori;
  • se l’inquilino ha la disponibilità di un alloggio libero nello stesso Comune;
  • se l’inquilino non vive continuativamente nell’immobile senza giustificato motivo;
  • se c’è necessità di vendere e non si ha la disponibilità di altri immobili a uso abitativo oltre alla propria abitazione. In questo caso, l’inquilino gode del diritto di prelazione.

La disdetta anticipata, per uno dei casi elencati, andrà inviata con un preavviso di almeno 6 mesi dalla data di scadenza del contratto mediante raccomandata A.R.

Disdetta dell’inquilino per gravi motivi

L’inquilino invece può dare disdetta in qualsiasi momento, anche prima della scadenza dei primi 4 o 3 anni, ma solo per giusta causa, sopravvenuta e imprevedibile. Ad esempio: un trasferimento di lavoro in un’altra città sopravvenuto dopo la stipula del contratto di affitto, la perdita del lavoro che non consente più di pagare il canone, o ancora, ad esempio, un grave infortunio che non permette più di fare le scale a piedi in un palazzo senza ascensore…

Anche l’inquilino è tenuto a comunicare la disdetta con un preavviso di almeno 6 mesi mediante raccomandata A/R.

Cosa succede alla seconda scadenza?

Al termine della seconda scadenza, quindi trascorsi 8 o 5 anni, entrambe le parti sono libere di optare per un nuovo rinnovo del contratto oppure interromperlo. In particolare, tanto il proprietario che l’inquilino possono impedire il rinnovo automatico, anche in assenza di casi particolari o gravi motivi, purché inviino la disdetta, sempre con preavviso di almeno 6 mesi. Diversamente possono offrire il rinnovo alle stesse o a nuove condizioni.

Contratti di affitto ad uso transitorio

Ci sono poi i contratti a uso transitorio, per esigenze temporanee non turistiche, che possono durare da un minimo di 1 ad un massimo di 18 mesi non prorogabili.

Questa tipologia di contratto costituisce una sorta di deroga ai contratti di locazione ordinari ( i primi due che abbiamo visto poco sopra) ed è legata proprio all’esigenza “straordinaria” e transitoria dell’inquilino o del proprietario, che va indicata ed inclusa nel contratto (ad esempio dichiarazione del datore di lavoro relativa a un trasferimento temporaneo del dipendente in altra sede, partecipazione ad un master universitario, ecc).

Il contratto di affitto transitorio va redatto utilizzando un apposito modello ministeriale, e il canone in questo caso è libero.

Contratti per studenti universitari

Per gli studenti universitari esiste infine una tipologia di contratto specifico: può durare dai sei mesi ai tre anni, rinnovabili alla prima scadenza. Il rinnovo è automatico e ha una durata pari a quella originaria, salvo disdetta dell’inquilino che deve essere comunicata almeno 1 mese prima e in alcuni Comuni anche 3 mesi prima. Il canone è calmierato da accordi sindacali. Anche in questo caso devono essere tassativamente utilizzate le formule contrattuali allegate al Decreto Ministeriale.

Quale contratto scegliere?

Chiaramente non esiste in assoluto un contratto più vantaggioso di un altro, per cui la scelta va fatta in funzione delle esigenze di entrambe le parti.

Dal punto di vista fiscale, se sei il proprietario di casa, e desideri risparmiare sulle tasse, puoi optare per la cedolare secca, che è un’imposta fissa, non si cumula ai redditi irpef, comporta dei vantaggi in fase di registrazione, ed è rispettivamente del 21% del canone annuo per i contratti a canone libero e del 15% del canone annuo per quelli calmierati.

Insomma, sia dal punto di vista dell’inquilino che del proprietario, gli aspetti da considerare nella scelta di un affitto sono molteplici: soprattutto se sei alle prime armi e non hai esperienze precedenti, potrebbe essere complesso orientarsi in questo campo!

Noi di Agenzia Nobili siamo professionisti esperti: puoi rivolgerti a noi con fiducia se hai bisogno di competenza ed affidabilità, oltre che nel trovare la locazione o l’inquilino giusto per te, anche in tutto l’iter burocratico di stipula e registrazione dei contratti di affitto, di cui tratteremo nel prossimo articolo .

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