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Cos’è e a cosa serve il certificato di agibilità?

Devi consegnare il certificato di agibilità all’agenzia immobiliare che si sta occupando di vendere o affittare il tuo appartamento? Oppure ti è stato chiesto dal notaio prima del rogito? Vediamo nel dettaglio che cos'è questo documento, a cosa serve e come si ottiene.
certificato di agibilità

Innanzitutto, una premessa: se fino a qualche anno fa il certificato di agibilità e quello di abitabilità venivano utilizzati in contesti e modi differenti, oggi sono sostanzialmente la stessa cosa. O meglio, in passato l’abitabilità era concessa agli immobili a uso abitativo, mentre l’agibilità riguardava gli immobili non residenziali.

Ora la normativa è cambiata e si parla in tutti i casi di “SCA” ovvero “Segnalazione Certificata Agibilità”, quindi sia per locali commerciali che per case ed appartamenti valgono le stesse procedure. 

Inoltre, se fino al 2016 erano i tecnici comunali a sancire l’agibilità di un immobile, oggi è il cittadino a presentare allo Sportello Unico per l’Edilizia del Comune la segnalazione di agibilità insieme a tutta la documentazione asseverata da un tecnico, che ne certifica la regolarità. 

A cosa serve il certificato di agibilità e perchè è importante?

L’obiettivo del certificato di agibilità è quello di attestare la presenza delle condizioni minime perché l’immobile venga considerato abitabile/agibile. In particolare assicura che siano rispettate le norme di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico prescritte dalla legge sia per l’immobile sia per gli impianti nello stesso installati nonché la conformità dell’opera al progetto presentato.

Ad esempio, nel caso di un appartamento, esistono dei parametri igienico-sanitari precisi da rispettare per poter considerare un appartamento abitabile:

  • Altezza minima di 2,70mt ridotta a 2,40mt per soppalchi e corridoi
  • Dimensione minima di 28mq per un monolocale per una sola persona, 38mq nel caso di un monolocale per due persone;
  • Dimensione minima di 9mq per camera da letto singola, 14 mq per camera da letto doppia ;
  • Le camere da letto, il soggiorno e la cucina devono essere tutti provvisti di finestra apribile;
  • Per ciascun locale, inoltre, la superficie finestrata apribile non dovrà essere inferiore a 1/8 della superficie del pavimento.

L’importanza del certificato di agibilità in fase di compravendita

Durante una compravendita, il certificato di agibilità è uno dei documenti fondamentali che deve essere fornito. Il problema infatti, è che la mancanza di questo documento può rendere nullo il contratto e comportare il risarcimento del danno per il ripristino della conformità e della legittimità urbanistica dell’unità immobiliare. Quindi attenzione a trattare immobili sprovvisti di questo documento!

Vediamo dunque in quali casi deve essere prodotto e come si richiede:

La SCASegnalazione Certificata Agibilità – deve essere presentata ogni qualvolta si costruisce un nuovo immobile, ma anche nei casi di lavori di ristrutturazione, o quando si eseguono degli interventi che possono influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico. Va consegnata obbligatoriamente entro 15 giorni dalla comunicazione di fine lavori, presso lo Sportello Unico per l’edilizia del comune di appartenenza dell’immobile.

Questa autocertificazione può essere presentata dal proprietario dell’immobile, dal titolare del permesso di costruire, o da colui che ha presentato la SCIA; deve essere asseverata da un tecnico abilitato (un architetto, un ingegnere, un geometra) e va corredata da una serie di documenti che in generale possono essere riassunti nelle seguenti tipologie:

  • Certificato di collaudo statico
  • Dichiarazione di conformità delle opere rispetto alla normativa vigente, quindi anche l’accessibilità e superamento delle barriere architettoniche
  • Estremi dell’avvenuta dichiarazione di aggiornamento catastale e planimetria aggiornata
  • Dichiarazione dell’impresa circa la conformità di tutti gli impianti e lavoro in condizioni di sicurezza
  • APE, Attestato di Prestazione Energetica dell’Immobile
  • Certificato di Prevenzione Incendi
  • Asseverazione del tecnico professionista o del direttore dei lavori

Dopo la presentazione della SCA, il Comune esamina la documentazione e fornisce una risposta alla richiesta di rilascio del certificato di agibilità entro 30 giorni. Se accerta la carenza dei requisiti e dei presupposti prescritti dalla legge, adotta provvedimenti di divieto di prosecuzione dell’attività edilizia e di rimozione degli eventuali effetti dannosi di essa. In caso contrario, rilascia il certificato di agibilità. Se entro trenta giorni dalla richiesta il Comune non dovesse comunicare alcun responso, si applica il principio del silenzio-assenso, per cui la richiesta si considera accettata, previo comunque controllo di rito dell’Asl per le condizioni igieniche e sanitarie dell’immobile.

Quanto costa il certificato di agibilità

I costi per il rilascio del certificato variano da comune a comune, ma in generale vanno considerati i diritti di segreteria, che si attestano intorno ai 150 euro, oltre a due marche da bollo da 16 euro ciascuna.

Chiaramente vanno anche considerate le spese relative all’onorario del tecnico incaricato dell’asseverazione e al compenso dei professionisti che si sono occupati del collaudo e della verifica di conformità degli impianti.

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