Cambia la fiscalità delle locazioni brevi: cedolare secca al 21% sul primo immobile, 26% sul secondo; dal terzo immobile scatta l’obbligo di attività d’impresa e partita IVA. Il limite per l’attività imprenditoriale scende a 2 immobili.

Rifinanziate le politiche abitative con il Piano Casa Italia (circa 200 mln per 2026–2027), rivolto a giovani, famiglie, anziani e genitori separati, con rafforzamento del Fondo per la morosità incolpevole e nuovi strumenti di sostegno abitativo.

Per gli studenti, viene attuato il Fondo PNRR per alloggi universitari (599 mln), con contributi fino a 20.000 euro per posto letto, canoni calmierati e una riserva del 30% per studenti meritevoli senza mezzi.

Migliora l’accesso alla prima casa: la soglia ISEE sale a 91.500 euro, fino a 120.000 euro nei capoluoghi metropolitani, e il Fondo di garanzia mutui viene ampliato fino a 43 miliardi.

In materia di rigenerazione urbana, sono previste premialità volumetriche anche per immobili condonati (senza nuovi condoni) e l’obbligo di piena conformità edilizia per la rinuncia alla proprietà.

La Manovra stanzia oltre 1 miliardo contro il caro materiali nei cantieri pubblici, introduce un Prezzario Nazionale e un Osservatorio sui prezzi. Previsti incentivi per energia, imprese e lavoro, con effetti indiretti positivi sul mercato immobiliare e abitativo.

Per approfondire clicca su LEGGE DI BILANCIO 2026

Fonte: FIAIP

Le ragioni sono principalmente due:

• la tradizione ebraica suggerisce di pulire casa prima di Pasqua, festività che ricade in primavera
• alcuni lavori di pulizia, come il lavaggio dei tessuti, sono più facili da effettuare in primavera rispetto alle altre stagioni: tende e rivestimenti asciugano in fretta al sole e le temperature non sono così torride da rendere il lavoro ancora più estenuante.

Le origini storiche delle pulizie di primavera

Con l’arrivo della primavera nel nostro emisfero, si diffonde una voglia contagiosa di far sparire le ragnatele ed eliminare il disordine attraverso una pulizia profonda della casa. Tali pulizie cosiddette “di primavera” sono una tradizione radicata nelle società di tutto il mondo, le cui radici risalgono ai tempi antichi.

• nella Pasqua ebraica le persone rimuovono ogni traccia di chametz o pane lievitato, che è proibito prima della festività. La sua rimozione simboleggia la fretta con cui gli israeliti fuggirono dall’Egitto, incapaci di aspettare che il pane lievitasse prima del loro viaggio verso la libertà.
• nella Pasqua cattolica si puliscono gli altari nelle chiese il Giovedì Santo in vista del Venerdì Santo, che si tiene ogni anno in primavera, a marzo o aprile
• il capodanno persiano, il Nowruz, che coincide con l’inizio della primavera, prevede la tradizione chiamata khāne-takānī o “scuotere la casa”: le persone lavano vestiti, coperte e tessuti per prepararsi a questa festa che risale a circa 3.000 anni fa e che può essere fatta risalire allo Zoroastrismo, una delle prime religioni monoteiste del mondo.
• in Cina è consuetudine ripulire la casa dalla sfortuna e dalle disgrazie, prima del Capodanno lunare, poiché la pulizia fa spazio alla fortuna e alla prosperità del nuovo anno
• in Thailandia, durante il Songkran, in aprile, è consuetudine pulire a fondo case, scuole e spazi pubblici per purificarli in vista del Capodanno thailandese. Le persone si gettano acqua addosso per le strade per lavare via la sfortuna dell’anno precedente e sulle statue di Buddha per assicurarsi la fortuna per l’anno a venire.

E’ dunque chiaro come nel corso del tempo le pulizie di primavera abbiano acquisito un notevole significato simbolico di “nuovo inizio”: il passaggio dall’inattività della stagione invernale alla vibrante crescita della primavera. Ripulendo la casa dai detriti accumulati e organizzandone il contenuto, gli individui creano un ambiente di vita più pulito e un senso di chiarezza e freschezza mentale.

Chi ben comincia è a metà dell’opera

Prima di tutto, verificare se si ha a disposizione tutto il necessario per le pulizie di primavera:

• Prodotti per la pulizia convenzionali: detergente multiuso, detergente per vetri, detersivo per piatti, spray per il forno, detergente per tappeti, detergente per tessuti, detergente all’aceto, detergente per il bagno, ecc.
• Rimedi naturali per la casa: aceto, lievito in polvere, bicarbonato di sodio, acido citrico.
• Utensili per la pulizia: piumino per la polvere, panni in microfibra, stracci per il pavimento, spugne, guanti di gomma.
• Altri utensili per la casa: aspirapolvere, scopa per pavimenti.

Per rendere più piacevole il tempo riservato alle pulizie, si consiglia di creare una playlist con la vostra musica preferita in modo da tenere impegnata la mente in qualcosa di piacevole e non noioso.

Check list delle pulizie di primavera

Per un’organizzazione facile ed efficace consigliamo di:

• Cambiare aria
• Togliere le ragnatele
• Togliere le tende e lavarle
• Lavare i vetri
• Togliere la polvere in punti dove le pulizie ordinarie non arrivano, ad esempio sulle parti alte dei mobili o sulle porte
• Pulire gli elettrodomestici, specialmente il frigo
• Pulire a fondo la cucina, anche all’interno dei cassetti e delle mensole. Prestare molta attenzione alla dispensa, dove, con l’arrivo del caldo, l’unico modo per scongiurare un’invasione di parassiti è quello di tenere chiusi tutti gli alimenti, soprattutto riso, farine e frutta secca
• Sfoderare il divano e lavare il rivestimento
• Lavare tappeti e cuscini
• Battere i materassi
• Pulire a fondo le piastrelle del bagno.

Tutto ciò richiede di tempo, che difficilmente può esaurirsi in un solo fine settimana.

Pulire e rinnovare

La voglia di cambiamento propria della mezza stagione distingue le pulizie di primavera dalle grandi pulizie, che vanno fatte più volte nell’arco dell’anno.

Dunque, se è vero che il rivestimento del divano asciugherà in fretta, così come le tende, è anche vero che potrebbe essere il momento giusto per cambiarli. Poi, magari, una volta cambiati i tessuti, verrà voglia anche di cambiare i quadri o di aggiungere qualche mensola in più per ordinare meglio le cose.

Regole per facilitare le pulizie di primavera

Per tenere pulita la casa tutto l’anno e arrivare alle grandi pulizie con meno terrore, si possono seguire dei semplici accorgimenti e alcune particolari scelte in fatto di arredamento:

• Spolverare regolarmente
• Non fumare in casa
• Evitare la carta da parati
• Non alzare troppo il riscaldamento se si hanno termosifoni o splitter
• Limitare i tappeti ed evitare la moquette
• uno dei migliori alleati della pulizia è l’ordine!
• scegliere uno stile minimal che riduca al massimo la presenza di mobili o soprammobili o sposando la filosofia del decluttering (riordino), per una casa più leggera in cui vivere meglio.

E allora… Pronti per le pulizie di primavera? Che state aspettando?

In estrema sintesi tale manovra:
• ha esteso da uno a due anni il periodo previsto per vendere la propria abitazione senza perdere i benefici fiscali (2% di imposta di registro anziché il 9%) usufruiti al momento dell’acquisto della nuova prima casa.
• ha decretato la fine del Superbonus
• ha fortemente ridimensionato tutti gli incentivi fiscali edilizi introducendo ulteriori limiti reddituali e in relazione alla composizione del nucleo famigliare

Qui di seguito esaminiamo nel dettaglio tutte le principali novità che interessano il settore immobiliare.

BENEFICI PRIMA CASA

Aumenta da 1 a 2 anni il tempo per vendere la prima casa senza perdere i benefici fiscali nell’acquisto dell’abitazione principale (imposta di registro al 2% anziché al 9%)

SUPERBONUS

Scende al 65% E potranno beneficiarne solo i condomini, gli immobili da 2 a 4 unità con unico proprietario e le Onlus a condizione che entro il 15 ottobre 2024 abbiano presentato la comunicazione di inizio lavori e comunque nel rispetto di determinate condizioni.
La Legge di Bilancio conferma lo spalma-crediti in 10 anni anche per le spese sostenute nel 2023.

RIDIMENSIONAMENTO BONUS “CASA”

Interventi eseguiti sulla prima casa:
• dal 1° gennaio 2025 al 31 dicembre 2025 aliquota al 50%, massimale di 96.000 euro per unità
• dal 1° gennaio 2026 al 31 dicembre 2027 aliquota al 36%, massimale di 96.000 euro per unità
Interventi eseguiti su case diverse dalla prima:
• dal 1° gennaio 2025 al 31 dicembre 2025 aliquota al 36%, massimale di 96.000 euro per unità
• dal 1° gennaio 2026 al 31 dicembre 2027 aliquota al 30%, massimale di 96.000 euro per unità

Dal 1° gennaio 2028 l’aliquota del Bonus Ristrutturazione scende al 30% per tutti con limite massimo di spesa pari a 48.000 euro.

La ripartizione del beneficio fiscale rimane invariata a 10 anni.

RIDIMENSIONAMENTO ECOBONUS

Interventi eseguiti sulla prima casa:
• dal 1° gennaio 2025 al 31 dicembre 2025 aliquota al 50% massimale di 96.000 euro per unità
• dal 1° gennaio 2026 al 31 dicembre 2027 aliquota al 36% massimale di 96.000 euro per unità
Interventi eseguiti su abitazioni diverse dalla prima o immobili non residenziali:
• dal 1° gennaio 2025 al 31 dicembre 2025 aliquota al 36% massimale di 48.000 euro per unità
• dal 1° gennaio 2026 al 31 dicembre 2027 aliquota al 30% massimale di 48.000 euro per unità

La ripartizione del beneficio fiscale rimane invariata a 10 anni.

RIDIMENSIONAMENTO SISMABONUS

Interventi eseguiti sulla prima casa:
• dal 1° gennaio 2025 al 31 dicembre 2025 aliquota al 50% massimale di 96.000 euro per unità
• dal 1° gennaio 2026 al 31 dicembre 2027 aliquota al 36% massimale di 96.000 euro per unità
Interventi eseguiti su abitazioni diverse dalla prima o immobili non residenziali:
• dal 1° gennaio 2025 al 31 dicembre 2025 aliquota al 36% massimale di 48.000 euro per unità
• dal 1° gennaio 2026 al 31 dicembre 2027 aliquota al 30% massimale di 48.000 euro per unità

La ripartizione del beneficio fiscale rimane invariata a 10 anni.

ALTRI BONUS FISCALI ED EDILIZI

• BONUS BARRIERE ARCHITETTONICHE

Invariata la possibilità di portare in detrazione al 75% le spese sostenute fino al 31 dicembre 2025

• BONUS MOBILI O “ARREDI”

Invariata la possibilità di portare in detrazione al 50% le spese sostenute fino al 31 dicembre 2025 con un limite di spesa pari a € 5.000.

• BONUS ELETTRODOMESTICI

Per il 2025 è previsto un contributo pari al 30% del costo di acquisto fino ad un massimo di € 100 per ciascun elemento, elevato a € 200 per famiglie con un ISEE inferiore a 25.000 euro; sarà possibile beneficiare dell’incentivo per un solo elettrodomestico per nucleo familiare.

• BONUS VERDE

Non prorogato

• BONUS CALDAIE A GAS

Non prorogato mentre resteranno incentivabili gli impianti di riscaldamento ibridi.

• NUOVO ECOBONUS

Pensato per l’edilizia popolare e le famiglie vulnerabili con assorbimento del 65% dei costi a fondo perduto

ALTRO

• NUOVI LIMITI BENEFICI FISCALI

Vengono intr4odotti nuovi limiti al tetto massimo agevolabile per coloro che hanno redditi superiori a 75.000 € e meno sconti fiscali per chi non ha o ha meno figli: gli sconti aumentano progressivamente colò crescere del numero di componenti il nucleo familiare

• FONDO DI GARANZIA PRIMA CASA

Rifinanziato fondo di garanzia prima casa CONSAP per 3 anni: 130 milioni di euro per l’anno 2025 e 270 milioni di euro per ciascuno degli anni 2026 e 2027 .
Si stabilisce che il Fondo di garanzia per la prima casa (garanzia che va dal 50% fino all’80% della quota capitale) è riconosciuto esclusivamente, e non più prioritariamente, per l’accesso al credito da parte delle giovani coppie, dei nuclei familiari monogenitoriali con figli minori, dei conduttori di alloggi IACP e dei giovani di età inferiore ai 36 anni, in possesso di ISEE non superiore a 40.000 euro annui, richiedenti un mutuo di importo superiore all’80% del prezzo dell’immobile, compreso di oneri accessori.

• RIVALUTAZIONE DEI TERRENI EDIFICABILI E AGRICOLI

Diventa strutturale, ma con imposta salita al 18% (non più al 16%)

• FONDO MOROSITA’ INCOLPEVOLE AFFITTI

E’ stato rifinanziato il fondo per la morosità incolpevole negli affitti: stanziati 10 milioni per il 2025 e 20 per l’anno successivo.

• PIANO CASA ITALIA

Si prevede l’adozione di un Piano nazionale per l’edilizia residenziale e sociale pubblica, denominato “Piano Casa Italia”, al fine di contrastare il disagio abitativo sul territorio nazionale, anche mediante la valorizzazione del patrimonio immobiliare esistente e il contenimento del consumo di suolo.

• TAGLIO IRES

Previsto taglio del 4% dell’aliquota IRES per le imprese che che trattengono una quota rilevante degli utili in azienda per utilizzarli in investimenti, nuove assunzioni, welfare o formazione. Pertanto l’aliquota scenderà dal 24% al 20% per il solo periodo di imposta 2025.

• ESONERO CONTRIBUTIVO

Misura valida per le regioni del Mezzogiorno: esonero contributivo in favore dei datori di lavoro privati limitatamente alle micro, piccole e medie imprese (fino a 250 dipendenti), che occupano lavoratori a tempo indeterminato nelle regioni Abruzzo, Molise, Campania, Basilicata, Sicilia, Puglia, Calabria e Sardegna.

• CONTRIBUTI CAMPI FLEGREI

Autorizzato il contributo di 20 milioni di euro annui per ciascuno degli anni dal 2025 al 2029 al fine di favorire la riduzione della vulnerabilità sismica del patrimonio edilizio privato con destinazione d’uso residenziale nell’area dei campi flegrei.

Scopriamoli insieme !

Cottagecore

In cima alla lista delle tendenze 2022, domina lo stile “cottagecore”. Un’estetica che si richiama ad uno stile di vita semplice e rurale, quasi un mondo da fiaba, che diventa un rifugio dall’incertezza degli ultimi mesi, dove la casa nella quale spesso ci siamo trovati costretti a rimanere si trasforma in luogo incantato, accogliente, nostalgico. I materiali prediletti saranno carta da parati vintage, motivi geometrici, tappezzeria floreale, legno. La cucina è il cuore della casa cottagecore, il luogo preferito, in cui sfornare deliziose crostate home made, fra tavoli in legno, brocche di fiori di campo e ciotole vintage piene di ingredienti naturali.

Grandmillenial

Si tratta dell’unione di due parole inglesi, “grandparent” e “millennial”, ed indica uno stile nato dalla nostalgia dei 20enni e 30enni dell’arredamento della nonna. Davvero? Sì, ma in una versione rivisitata e meno soffocante. Via libera quindi alla carta da parati, alle ortensie, alle tazze in porcellana, ai centrini di pizzo, alle stampe floreali su cuscini e poltrone, ai portavivande in metallo e vetro, ai velluti con i toni densi come pietre preziose, per dare vita ad una casa eclettica e non banale.  

Eclettismo Nostalgico

Botanico

Un modo semplice ed efficace per portare la natura tra le pareti domestiche è quello di circondarsi di piante in vaso. Una vera e propria passione, che non accenna a diminuire, se si pensa che su TikTok l’hashtag #PlantTok ha accumulato, un totale di oltre 1,6 miliardi di visualizzazioni e che su Airbnb, quasi 45.000 annunci utilizzano termini di botanica nelle proprie descrizioni, oltre all’aggettivo “lussureggiante”.

Massimalismo

In contrapposizione all’estetica minimalista ispirata allo stile e al design nordeuropeo, la nuova parola d’ordine tra le tendenze d’arredo 2022 è “more is more”: ricchezza, varietà cromatica e contaminazione di epoche e materiali, in grado di riflettere uno stile originale e personale. Lo conferma anche Airbnb, dove sono oltre 35mila gli annunci che includono nelle descrizioni parole chiave come “velluto”, “pattern misti” e “stampe animalier”. Eccesso, però, non significa caos incontrollato. Il colpo d’occhio deve essere di un’abitazione ricca ma non confusionaria.

Sostenibilità ed eco-friendly

Infine, mentre su TikTok l’hastag #zerowaste raggiunge 1,6 miliardi di visualizzazioni globali, e sempre più Tiktoker condividono suggerimenti per riciclare oggetti e prodotti e ridurre i rifiuti domestici, su Airbnb le case che menzionano caratteristiche sostenibili come l’efficienza energetica degli elettrodomestici e il risparmio energetico sono aumentate di più del 15% rispetto ad altre tipologie di alloggi. Anche la sostenibilità domestica dunque si conferma uno dei trend più importanti del 2022.

Superbonus 110%

Dopo settimane di trattative la Legge di Bilancio ha sancito l’accordo sulla proroga del Superbonus 110%. Queste in sintesi le novità:

Per le abitazioni unifamiliari, ville e villette,  il Superbonus 110% è prorogato fino al 31 dicembre 2022, senza nessun vincolo di tetto Isee del reddito. Per avere accesso al Superbonus 110% sarà necessario alla data del 30 giugno 2022 aver eseguito almeno il 30% dei lavori, e non più il 60%. La proroga varrà per tutte le prime e seconde case, senza più un limite vincolato alle sole abitazioni principali.

Per i condòmini e per gli immobili da 2 a 4 unità posseduti da un unico proprietario, il bonus sarà del 110% fino al 2023, poi scenderà al 70% nel 2024 e al 65% nel 2025.
Queste scadenze valgono anche nel caso in cui si realizzino lavori di demolizione e ricostruzione di edifici.

Bonus Facciate

La legge di bilancio ha esteso la proroga fino al 31 dicembre anche per il bonus facciate. La detrazione però scende dal 90% al 60% per il 2022.
Tuttavia, chi ha versato entro il 31 dicembre un acconto del 10% all’impresa incaricata dei lavori, e ha presentato l’asseverazione e il visto di conformità, può lo stesso ottenere il rimborso del 90% delle spese sostenute. Attenzione però, perchè l’Agenzia delle Entrate ha chiarito in modo netto che se i lavori non vengono effettuati e l’impresa si dimostra inadempiente il bonus si perde.

Bonus mobili ed elettrodomestici

Confermato anche il bonus mobili 2022, con proroga triennale fino al 2024. Si tratta in questo caso di una detrazione Irpef del 50% (non sono previste altre forme di rimborso) per l’acquisto di mobili ed elettrodomestici nuovi, utilizzati per arredare gli immobili oggetto di lavori di ristrutturazione. Ma con una sorpresa anche qui non esattamente piacevole: il tetto massimo di spesa scende a 10.000 euro per il 2022 e a 5.000 euro per gli anni 2023 e 2024, mentre per il 2021 il tetto era pari a 16.000 euro.

Bonus ristrutturazione edilizia

Il bonus del 50% – sotto forma di detrazione fiscale, ma anche di sconto in fattura e cessione del credito – per i lavori di ristrutturazione edilizia è prorogato fino al 31 dicembre 2024 senza variazioni. Restano dunque confermati il tetto di spesa di 96.000 euro per unità immobiliare e tutte le altre condizioni e adempimenti.

Ricordiamo che il bonus ristrutturazione prevede inoltre una detrazione Irpef, entro l’importo massimo di 96.000 euro, anche per chi acquista immobili ristrutturati. La detrazione in questo caso è calcolata su un importo forfettario, pari al 25% del prezzo di vendita dell’abitazione.

Sismabonus 2022

Anche il Sismabonus è stato prorogato dalla legge di Bilancio fino al 31 dicembre 2024, senza sostanziali modifiche. Si tratta dell’agevolazione fiscale per tutti i lavori di adeguamento antisismico, che prevede la detrazione di una parte delle spese sostenute dalla dichiarazione dei redditi, in misura variabile in base al tipo di intervento: dal 50% all’80%, fino all’85% per i condòmini. Per il sismabonus, è possibile optare per lo sconto in fattura o la cessione del credito al posto della detrazione Irpef.

Bonus Verde

Proroga senza variazioni fino al 2024 anche per il bonus Verde: si tratta di una detrazione fiscale del 36% delle spese sostenute per i lavori di rifacimento di giardini, spazi verdi, balconi e terrazzi, condominiali e privati.  Il limite massimo dell’importo detraibile è di 5.000 euro, quindi potranno essere recuperati nella dichiarazione dei redditi fino a 1.800 euro per ciascun immobile in cui vengono effettuati i lavori.

Bonus Casa under 36

Proroga anche per il bonus prima casa, di cui avevamo parlato in questo articolo. Con questa agevolazione dedicata ai giovani under 36 lo Stato si fa garante dell’80% della quota capitale del mutuo necessario all’acquisto della prima casa, incentivando quindi l’accesso ai mutui da parte dei più giovani e stimolando le compravendite immobiliari.

Bonus acqua potabile e bonus idrico

Tra i bonus casa 2022 possiamo elencare anche il bonus idrico ed il bonus acqua potabile.

Il primo permette di ottenere un rimborso in denaro fino a € 1.000  per le spese relative alla sostituzione di rubinetti e sanitari con apparecchi di nuova generazione, a scarico ridotto e flusso limitato.

Il secondo permette invece di ottenere un rimborso del 50% – sottoforma di credito d’imposta – fino ad un massimo di € 500, per le spese sostenute per la razionalizzazione del consumo dell’acqua potabile e la diminuzione del consumo di plastica. Parliamo quindi di spese per l’acquisto e l’installazione di sistemi di filtraggio; mineralizzazione; raffreddamento e/o addizione di anidride carbonica alimentare

Bonus per l’abbattimento delle barriere architettoniche

Non si tratta di una proroga ma di una novità a tutti gli effetti: è infatti in vigore dal 1° gennaio il bonus del 75% per interventi finalizzati al superamento e all’eliminazione di barriere architettoniche in edifici preesistenti. Il bonus è fruibile sotto forma di detrazione in 5 rate annuali oppure, anche in questo caso, attraverso le opzioni di sconto in fattura e cessione del credito.
 

Quali sono le conseguenze della mancata registrazione?

In primo luogo chiariamo che la registrazione del contratto è obbligatoria per tutti gli affitti di durata superiore ai 30 giorni. In caso di mancata registrazione, il contratto si considera nullo, e questo ha importanti conseguenze per entrambe le parti coinvolte. Se la mancata registrazione è una scelta esclusiva del proprietario, si tratta, secondo la corte di cassazione, di una nullità di tipo relativo, per cui il proprietario non potrà pregiudicare i diritti dell’inquilino, ad esempio mandandolo via prima del tempo convenuto, e l’inquilino potrebbe richiedere la restituzione dei canoni versati . Se invece la mancata registrazione è frutto di un tacito accordo, di tratta di una nullità assoluta, per cui nessuna delle due parti potrà vantare diritti tutelabili in sede giudiziale.

Oltre alle conseguenze civili, si aggiungono anche le sanzioni fiscali: la mancata registrazione del contratto di locazione è punita con una sanzione che va dal 120% al 240% dell’imposta dovuta con un minimo di 200 euro. Il proprietario, inoltre, rischia un accertamento fiscale fino a cinque anni dopo a quello in cui doveva essere presentata la relativa dichiarazione dei redditi. Insomma, avendo compreso che le conseguenze degli affitti in nero sono tutt’altro che banali vediamo passo passo che cosa è necessario fare per non correre rischi.

Chi deve registrare il contratto, e in che tempi?

Dopo aver stipulato il contratto, dunque, il proprietario dell’immobile ha 30 giorni di tempo dalla stipula per registrare il contratto presso l’Agenzia delle Entrate, e 60 giorni per comunicarlo all’inquilino e, se presente, all’amministratore di condominio. Anche se non è specificato nella normativa, generalmente è consigliabile inviare questa comunicazione mediante raccomandata a/r o via pec.

Come si registra il contratto di affitto?

Il contratto può essere registrato all’Agenzia delle Entrate nelle seguenti modalità:

• in forma cartacea, recandosi presso un qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate. E’ necessario portare con sè: due copie del contratto originale firmate da entrambe le parti; il modello RLI debitamente compilato; il modello F24 Elide  per il versamento dell’imposta di registro; le marche da bollo; nel caso in cui il contratto venga registrato con Cedolare Secca è sufficiente presentare il modello RLI e le copie del contratto da registrare. L’Agenzia delle Entrate rilascerà una ricevuta e le copie del contratto di locazione registrato.
• in forma telematica. Questa è la modalità obbligatoria per gli agenti immobiliari e i proprietari di almeno 10 immobili. Per tutti gli altri è invece facoltativa. Dal 01 ottobre 2021, in linea con quanto disposto dal Decreto Semplificazione e Innovazione digitale (DL n. 76/2020), si può accedere all’area riservata dell’Agenzia delle Entrate con le credenziali Spid (Sistema pubblico di identità digitale), Cie (Carta di identità elettronica) o Cns (Carta nazionale dei servizi).
• incaricando un intermediario abilitato (professionisti, associazioni di categoria, CAF.. etc…)

Qual è il costo di registrazione del contratto di locazione?

Per registrare il contratto di locazione, il proprietario dell’immobile deve versare l’imposta di bollo (16€ per ogni 100 righe del contratto di locazione, o per 4 facciate). Va inoltre corrisposta l’imposta di registro, che invece va suddivisa a metà tra il proprietario e l’inquilino. L’imposta di registro per gli immobili ad uso abitativo è pari al 2% del canone annuo, ed in ogni caso non inferiore a 67€ /anno. Si può pagare, tramite il modello F24 Elide, in un’unica soluzione oppure di anno in anno.

Nel caso in cui, per un immobile ad uso abitativo, si scelga il regime di cedolare secca, che come abbiamo visto qui è un regime di tassazione semplificato, e la cui opzione di scelta va specificata nel modello RLI, alla registrazione del contratto non vanno versate ne’ l’imposta di registro ne’ l’imposta di bollo. Allo stesso modo non si pagano le imposte neanche in fase di risoluzione del contratto.

Prima ancora di scendere nel dettaglio delle tipologie di contratto, ricordiamo brevemente alcune caratteristiche di cui bisogna accertarsi prima di stipulare il contratto:

• L’appartamento deve avere l’APE (attestato di prestazione energetica), obbligatorio per le locazioni ormai da qualche anno. Gli impianti idraulico ed elettrico devono essere a norma.
• Eventuali elettrodomestici forniti in dotazione devono essere funzionanti e non arrecare potenziali danni agli inquilini;
• L’appartamento infine deve essere libero di ipoteche, pignoramenti o non essere segnalato in nessuna cartella Equitalia.

Fatte salve queste condizioni, vediamo ora quali sono le tipologie di contratto previste dalla legge, che si differenziano soprattutto per la durata, e distinguiamo per ciascuno le relative caratteristiche. 

Contratti di affitto a Canone libero 4+4

Come si intuisce dal nome, per questo tipo di contratti l’importo del canone può essere concordato tra le parti liberamente, senza alcun vincolo. Ciò che è invece stabilito dalla legge è la durata: minimo 4 anni, più un rinnovo automatico di altri 4 alla prima scadenza. Successivamente, se non interviene disdetta, continua a rinnovarsi di 4 anni in 4 anni.

Contratti di affitto a Canone concordato 3+2

Per questa tipologia il canone di affitto è invece calmierato, deve cioè rispettare un range di prezzo stabilito da appositi accordi territoriali di categoria, in considerazione di alcune caratteristiche dell’immobile ( es. superfice calpestabile, presenza di balcone, garage, ascensore..etc..). Ciò che lo accomuna al canone libero è il meccanismo del rinnovo automatico: quindi dopo i primi 3 anni, si rinnova automaticamente per ulteriori 2 anni, e così via, di 2 anni in 2 anni, fino a che non viene riformulato a nuove condizioni o non sussiste disdetta.   

Rinnovo automatico e disdetta anticipata nei contratti 4+4 e 3+2

Vediamo un po’ più nello specifico che cosa si intende per rinnovo automatico e quali vincoli comporta questo meccanismo. Abbiamo appena visto che alla scadenza dei primi 4 anni per i contratti a canone libero, e dei primi 3 anni per quelli a canone concordato, il rinnovo del contratto avviene automaticamente: ciò significa quindi che la durata di questi contratti è stabilita dalla legge e le parti non possono concordare tempi più brevi.

Disdetta anticipata per il proprietario: quando è possibile?

Ci sono però alcune eccezioni che permettono al proprietario di recedere dal contratto alla prima scadenza, evitando quindi il rinnovo automatico, ovvero:

• necessità di destinare l’immobile a residenza propria, del coniuge o dei figli;
• se l’edificio è gravemente danneggiato ed è necessario effettuare dei lavori;
• se l’inquilino ha la disponibilità di un alloggio libero nello stesso Comune;
• se l’inquilino non vive continuativamente nell’immobile senza giustificato motivo;
• se c’è necessità di vendere e non si ha la disponibilità di altri immobili a uso abitativo oltre alla propria abitazione. In questo caso, l’inquilino gode del diritto di prelazione.

La disdetta anticipata, per uno dei casi elencati, andrà inviata con un preavviso di almeno 6 mesi dalla data di scadenza del contratto mediante raccomandata A.R.

Disdetta dell’inquilino per gravi motivi

L’inquilino invece può dare disdetta in qualsiasi momento, anche prima della scadenza dei primi 4 o 3 anni, ma solo per giusta causa, sopravvenuta e imprevedibile. Ad esempio: un trasferimento di lavoro in un’altra città sopravvenuto dopo la stipula del contratto di affitto, la perdita del lavoro che non consente più di pagare il canone, o ancora, ad esempio, un grave infortunio che non permette più di fare le scale a piedi in un palazzo senza ascensore…

Anche l’inquilino è tenuto a comunicare la disdetta con un preavviso di almeno 6 mesi mediante raccomandata A/R.

Cosa succede alla seconda scadenza?

Al termine della seconda scadenza, quindi trascorsi 8 o 5 anni, entrambe le parti sono libere di optare per un nuovo rinnovo del contratto oppure interromperlo. In particolare, tanto il proprietario che l’inquilino possono impedire il rinnovo automatico, anche in assenza di casi particolari o gravi motivi, purché inviino la disdetta, sempre con preavviso di almeno 6 mesi. Diversamente possono offrire il rinnovo alle stesse o a nuove condizioni.

Contratti di affitto ad uso transitorio

Ci sono poi i contratti a uso transitorio, per esigenze temporanee non turistiche, che possono durare da un minimo di 1 ad un massimo di 18 mesi non prorogabili.

Questa tipologia di contratto costituisce una sorta di deroga ai contratti di locazione ordinari ( i primi due che abbiamo visto poco sopra) ed è legata proprio all’esigenza “straordinaria” e transitoria dell’inquilino o del proprietario, che va indicata ed inclusa nel contratto (ad esempio dichiarazione del datore di lavoro relativa a un trasferimento temporaneo del dipendente in altra sede, partecipazione ad un master universitario, ecc).

Il contratto di affitto transitorio va redatto utilizzando un apposito modello ministeriale, e il canone in questo caso è libero.

Contratti per studenti universitari

Per gli studenti universitari esiste infine una tipologia di contratto specifico: può durare dai sei mesi ai tre anni, rinnovabili alla prima scadenza. Il rinnovo è automatico e ha una durata pari a quella originaria, salvo disdetta dell’inquilino che deve essere comunicata almeno 1 mese prima e in alcuni Comuni anche 3 mesi prima. Il canone è calmierato da accordi sindacali. Anche in questo caso devono essere tassativamente utilizzate le formule contrattuali allegate al Decreto Ministeriale.

Quale contratto scegliere?

Chiaramente non esiste in assoluto un contratto più vantaggioso di un altro, per cui la scelta va fatta in funzione delle esigenze di entrambe le parti.

Dal punto di vista fiscale, se sei il proprietario di casa, e desideri risparmiare sulle tasse, puoi optare per la cedolare secca, che è un’imposta fissa, non si cumula ai redditi irpef, comporta dei vantaggi in fase di registrazione, ed è rispettivamente del 21% del canone annuo per i contratti a canone libero e del 15% del canone annuo per quelli calmierati.

Insomma, sia dal punto di vista dell’inquilino che del proprietario, gli aspetti da considerare nella scelta di un affitto sono molteplici: soprattutto se sei alle prime armi e non hai esperienze precedenti, potrebbe essere complesso orientarsi in questo campo!

Noi di Agenzia Nobili siamo professionisti esperti: puoi rivolgerti a noi con fiducia se hai bisogno di competenza ed affidabilità, oltre che nel trovare la locazione o l’inquilino giusto per te, anche in tutto l’iter burocratico di stipula e registrazione dei contratti di affitto, di cui tratteremo nel prossimo articolo .

Ora la normativa è cambiata e si parla in tutti i casi di “SCA” ovvero “Segnalazione Certificata Agibilità”, quindi sia per locali commerciali che per case ed appartamenti valgono le stesse procedure. 

Inoltre, se fino al 2016 erano i tecnici comunali a sancire l’agibilità di un immobile, oggi è il cittadino a presentare allo Sportello Unico per l’Edilizia del Comune la segnalazione di agibilità insieme a tutta la documentazione asseverata da un tecnico, che ne certifica la regolarità. 

A cosa serve il certificato di agibilità e perchè è importante?

L’obiettivo del certificato di agibilità è quello di attestare la presenza delle condizioni minime perché l’immobile venga considerato abitabile/agibile. In particolare assicura che siano rispettate le norme di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico prescritte dalla legge sia per l’immobile sia per gli impianti nello stesso installati nonché la conformità dell’opera al progetto presentato.

Ad esempio, nel caso di un appartamento, esistono dei parametri igienico-sanitari precisi da rispettare per poter considerare un appartamento abitabile:

• Altezza minima di 2,70mt ridotta a 2,40mt per soppalchi e corridoi
• Dimensione minima di 28mq per un monolocale per una sola persona, 38mq nel caso di un monolocale per due persone;
• Dimensione minima di 9mq per camera da letto singola, 14 mq per camera da letto doppia ;
• Le camere da letto, il soggiorno e la cucina devono essere tutti provvisti di finestra apribile;
• Per ciascun locale, inoltre, la superficie finestrata apribile non dovrà essere inferiore a 1/8 della superficie del pavimento.

L’importanza del certificato di agibilità in fase di compravendita

Durante una compravendita, il certificato di agibilità è uno dei documenti fondamentali che deve essere fornito. Il problema infatti, è che la mancanza di questo documento può rendere nullo il contratto e comportare il risarcimento del danno per il ripristino della conformità e della legittimità urbanistica dell’unità immobiliare. Quindi attenzione a trattare immobili sprovvisti di questo documento!

Vediamo dunque in quali casi deve essere prodotto e come si richiede:

La SCA – Segnalazione Certificata Agibilità – deve essere presentata ogni qualvolta si costruisce un nuovo immobile, ma anche nei casi di lavori di ristrutturazione, o quando si eseguono degli interventi che possono influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico. Va consegnata obbligatoriamente entro 15 giorni dalla comunicazione di fine lavori, presso lo Sportello Unico per l’edilizia del comune di appartenenza dell’immobile.

Questa autocertificazione può essere presentata dal proprietario dell’immobile, dal titolare del permesso di costruire, o da colui che ha presentato la SCIA; deve essere asseverata da un tecnico abilitato (un architetto, un ingegnere, un geometra) e va corredata da una serie di documenti che in generale possono essere riassunti nelle seguenti tipologie:

• Certificato di collaudo statico
• Dichiarazione di conformità delle opere rispetto alla normativa vigente, quindi anche l’accessibilità e superamento delle barriere architettoniche
• Estremi dell’avvenuta dichiarazione di aggiornamento catastale e planimetria aggiornata
• Dichiarazione dell’impresa circa la conformità di tutti gli impianti e lavoro in condizioni di sicurezza
• APE, Attestato di Prestazione Energetica dell’Immobile
• Certificato di Prevenzione Incendi
• Asseverazione del tecnico professionista o del direttore dei lavori

Dopo la presentazione della SCA, il Comune esamina la documentazione e fornisce una risposta alla richiesta di rilascio del certificato di agibilità entro 30 giorni. Se accerta la carenza dei requisiti e dei presupposti prescritti dalla legge, adotta provvedimenti di divieto di prosecuzione dell’attività edilizia e di rimozione degli eventuali effetti dannosi di essa. In caso contrario, rilascia il certificato di agibilità. Se entro trenta giorni dalla richiesta il Comune non dovesse comunicare alcun responso, si applica il principio del silenzio-assenso, per cui la richiesta si considera accettata, previo comunque controllo di rito dell’Asl per le condizioni igieniche e sanitarie dell’immobile.

Quanto costa il certificato di agibilità

I costi per il rilascio del certificato variano da comune a comune, ma in generale vanno considerati i diritti di segreteria, che si attestano intorno ai 150 euro, oltre a due marche da bollo da 16 euro ciascuna.

Chiaramente vanno anche considerate le spese relative all’onorario del tecnico incaricato dell’asseverazione e al compenso dei professionisti che si sono occupati del collaudo e della verifica di conformità degli impianti.

A queste domande risponde la ricerca “La nostra casa e la domanda del futuro” realizzata da Scenari Immobiliari e Abitare.co e presentata durante il 26° Forum Scenari immobiliari di Santa Margherita Ligure lo scorso 17 Settembre.

Secondo i dati dello studio, più della metà degli intervistati pensa di cambiare casa da qui a 2 anni. Un desiderio nato proprio durante i mesi di lockdown, un “effetto covid”, scaturito dalle limitazioni agli spostamenti personali, che hanno generato nuove abitudini e stili di vita. C’è inoltre una crescente tendenza delle persone verso l’utilizzo di nuovi strumenti tecnologici per cercare e visitare casa, sicuramente incentivata dai periodi di chiusura forzata. La domanda resta comunque legata al rapporto diretto con l’agente e con il consulente immobiliare, e si immagina che questo avverrà anche in futuro. 

Gli italiani oggi desiderano una casa più grande, connessioni Internet veloci, efficienza energetica, e confermano il trend tutto nostrano relativo al desiderio di acquistare l’immobile, a scapito dell’interesse verso il mercato degli affitti che continua a scendere.  

“Sono state interpellate un migliaio di persone in tutta Italia” – sintetizza Alessandro Ghisolfi, di Abitare Co.  – “e ne è emerso in generale che l’80% del campione sia interessato all’acquisto mentre solo un 20% resterebbe comunque in affitto. Ma di quell’80%, molti sceglierebbero la locazione se in un contesto residenziale fornito di servizi all’abitare. Ne traiamo la conclusione che sono i servizi, oggi, a fare davvero la differenza.”

Questo trend sarà sempre più evidente soprattutto in un’ottica di medio periodo: guardando al 2030, nella scelta della casa – di proprietà o in affitto che sia – diventeranno sempre più centrali i servizi, soprattutto quelli condominiali, integrati ed evoluti, che il contesto residenziale sarà in grado di offrire.  

Già oggi, dalla ricerca, emerge tra gli intervistati il desiderio della presenza di un “concierge” che viene percepito come una figura necessaria per fare da filtro con l’esterno;  è importante poi la possibilità di avere un servizio di manutenzione interno al condominio, così come si desidera di poter disporre di spazi di storage personali o addirittura, per alcuni, di celle frigorifere in cui il portiere possa depositare, ad esempio, la spesa ordinata on line o i pacchi recapitati dai corrieri, per poi poterli ritirare al rientro dall’ufficio.

Altri spazi richiesti sono il terrazzo attrezzato per feste o riunioni, aree fitness o wellness, zone per lo svago dopo il lavoro. E si fa strada anche l’interesse per la presenza di colonnine per la ricarica delle auto elettriche.  

Questa evoluzione non sembra limitarsi a contesti urbani come Milano, che senza dubbio rappresenta il laboratorio trainante per tutta Italia, ma piuttosto comincia a delinearsi come un modello a cui tutto il mercato immobiliare guarderà nei prossimi dieci anni, sia che si tratti di rigenerare un’area dismessa e riqualificarla, sia nel caso della ristrutturazione di un singolo edificio già inserito in un quartiere vissuto.

Emergerà quindi un nuovo edificio residenziale, in cui i servizi condominiali saranno gli elementi distintivi: dovranno occupare spazi adeguatamente progettati e dovranno essere distribuiti in modo da appagare le esigenze che non riescono ad essere soddisfatte nello spazio privato della casa.  

Così concepiti, questi servizi di nuova generazione potranno essere un elemento fondamentale per qualificare anche il settore degli affitti, e ampliarne la dimensione della domanda reale. Sono queste le conclusioni che emergono dalla ricerca, ben sottolineate anche dalle parole di Francesca Zirnstein, direttore generale Scenari Immobiliari:

“Lo sviluppo del settore residenziale nel prossimo decennio – dichiara  – sarà inevitabilmente legato all’offerta da parte del mercato di forme evolute di abitazioni: edifici costituiti da cellule abitative e completati da amenities, numerose e variabili in base al tipo di residenza, ma che rappresentano il minimo comun denominatore della casa del futuro. In quest’ottica la scelta di locazione gestita presenta vantaggi innegabili: flessibilità, accesso a servizi altrimenti fuori budget per la maggior parte degli utenti, possibilità di abitare in contesti nei quali sarebbe impossibile comprare casa, oltre ovviamente all’assenza di spese di manutenzione straordinaria”

Cancellazione delle imposte e, soprattutto, estensione della garanzia statale sui mutui prima casa fino all’80%: sono queste in sintesi le misure progettate per semplificare l’accesso ai mutui per i giovani. Agevolazioni, a quanto pare, che stanno funzionando come spinta per tutto il comparto immobiliare nel suo complesso, che oggi registra tassi di crescita superiori al periodo pre-pandemia.

Ma vediamo nel dettaglio chi sono i destinatari e in cosa consiste l’iniziativa governativa.

Beneficiari e Vincoli

Le misure previste nel Decreto Sostegni bis sono rivolte in particolare ai:

• giovani fino a 35 anni di età titolari di un lavoro atipico;
• genitori single con figli minori;
• giovani coppie con almeno uno dei due componenti di età fino ai 35 anni;
• conduttori di case popolari (alloggi di proprietà degli Istituti autonomi per le case popolari).

In tutti i casi, l’ISEE del nucleo familiare non deve superare i 40 mila euro/anno

Le agevolazioni si applicano sull’acquisto di un immobile per un valore massimo di 250 mila euro, che abbia le caratteristiche della “prima casa”: si tratta quindi di un’abitazione non di lusso, situata in un comune in cui stabilire la propria residenza entro 18 mesi dal rogito.

Le agevolazioni: esenzione dalle tasse e mutui con garanzia statale

Il decreto, come anticipato, prevede l’esenzione dall’imposta di registro e dalle imposte ipotecaria e catastale.

L’aspetto più interessante delle misure riguarda però i mutui: i beneficiari delle agevolazioni infatti, potranno usufruire anche di un’altra esenzione fiscale, quella dall’imposta sostitutiva (0,25% della somma mutuata) e soprattutto potranno accedere ad una versione potenziata del “Fondo Prima Casa” di Consap: per richieste di un mutuo tra l’80 e il 100% del valore dell’immobile, il fondo si fa garante, in caso di inadempienzia del mutuatario, dell’80% del debito residuo.

Incentivare questi mutui è una scelta mirata: i finanziamenti che superano l’80% del valore della casa infatti non possono essere concessi se non c’è una garanzia supplementare e sono molto onerosi perché il mutuatario deve stipulare un’assicurazione. In questo caso, alla polizza si sostituisce lo Stato, e la banca può quindi erogare a condizioni migliori.

L’iniziativa dunque permetterà di ottenere un mutuo a persone che altrimenti avrebbero trovato molti ostacoli allo sportello.

I vantaggi: risparmi fino a 22 mila euro

Ma c’è un altro aspetto degno di nota: anche ai soggetti cosidetti “bancabili” questa misura consentirà un risparmio sensibile. Secondo una simulazione compiuta da Facile.it su un mutuo fisso al 100%, di importo pari a 126.000 euro da restituire in 25 anni, grazie ai tassi agevolati, il risparmio lordo si attesta a quota 899 euro all’anno (22.475 euro per l’intera durata del finanziamento).

Gli effetti sul mercato

La misura sembra aver colpito nel segno, il mercato è in fermento, e sono molte le banche che hanno aderito all’iniziativa proponendo “soluzioni rafforzate” per i giovani, con finanziamenti fino al 100% e tassi dedicati decisamente competitivi.

Secondo i dati dell’ Osservatorio MutuiOnline il primo semestre 2021 si chiude a giugno registrando un boom di richieste, un aumento degli importi medi richiesti ed erogati, uno spostamento della domanda dalle grandi città ai piccoli centri e un incremento dei giovani che si sono rivolti ad una banca per comprare casa. Nel dettaglio «nel trimestre appena concluso 1 richiesta su 3 proviene da under 35 (33,9%), e ci si aspetta una crescita nelle prossime rilevazioni»

Anche al netto dell’effetto pandemia e lockdown, tutti i valori sono in crescita; se confrontati col primo semestre del 2019, la richiesta media è aumentata del 3,3%, l’erogato del 4,6%.